上半年高歌猛进的房地产信托遭遇了“急刹车”。

近日,多地银保监局对辖区内信托公司进行“窗口指导”,要求信托公司2019年三季度末房地产信托规模不得超过二季度末,这是继近日银保监会就房地产业务约谈多家信托公司后的又一举措,也是对地产信托融资的进一步收紧。不少业内人士分析,信托业在面临监管加码,再加上资管新规落地后,此前粗放型的通道业务也将减少,转型迫在眉睫,“回归信托本源,培养自身的风险识别和资产管理能力等核心能力是最重要的。”

房地产信托规模收缩 7月环比下降近40%

近日,华南某小型信托负责人对本报记者表示,“新项目根本不考虑了。只能等老项目结束,释放一些规模,才能做新增业务。”

这位负责人所说,正反映了严控下,房地产信托的日子不好过,甚至有业内人士总结,“上半年狂欢,下半年‘凉凉’”。根据普益标准的统计数据,2019年上半年,投向房地产领域信托产品共计发行2954款,占信托产品的39.43%,募集规模4531.94亿元。不过,7月份成了房地产信托规模收缩的拐点。用益信托数据显示,2019年6月和7月,房地产信托发行规模分别为1084.51亿元和655.78亿元,环比下降近40%,发行数量也由605个下降到323个。

监管的收紧为高歌猛进的房地产信托按下“暂停键”。今年5月,银保监会发文《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》(简称23号文),重申对房地产信托融资乱象的整治。针对房地产信托业务,明确提出将重点治理通过“股权投资+股东借款”“股权投资+债权认购劣后”、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资等行为。

7月初,十余家信托公司被监管“约谈”,要求控制地产信托规模,确保2019年三季度末房地产信托业务余额较2019年6月末零增长;已备案项目不影响发行及成立,未备案项目一律暂停。此后光大信托等被媒体爆出暂停新增融资,进行余额管控。

“房地产信托业务收缩已成定局,对于一些对房地产信托业务比较依赖的信托公司来讲,下半年的业绩压力会比较大。”一位多年信托从业者对本报记者分析,监管部门对房地产信托实行余额调控,主要是考虑到背后的风险问题,对过于依赖房地产业务的信托公司影响较大。

监管不断加码 去通道压力更大

在不少业内人士看来,“房地产信托史上最严的监管来临了”,不过,虽然短期阵痛,但是强监管有助于推动信托公司回归本源、优化结构。

强监管态势仍在持续。今年8月初,银保监会向各银保监局信托监管处室下发了《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(简称“64号文”),传达了下半年信托业的监管重点。“64号文”指出,严禁辖内信托机构继续开展违反资管新规要求,为各类委托方监管套利、隐匿风险提供便利的信托通道业务。加大存量信托通道业务压缩力度,原则上到期必须清算,不得展期或续作。因此,对于信托公司来说,下半年监管重点主要包括三个方面:去通道、控地产、优结构。

信托公司人士表示,监管部门除了重申将严格监管之外,对通道业务的要求是希望信托公司尽快在规定时限内压缩通道业务的规模。“具体而言,对不同公司的要求都不太一样,但主旨是通道业务的放行标准将更严格,而且此次压降规模的力度较大,对于那些通道业务规模大的公司而言,压力不小。”

事实上,信托公司去通道早在2017年就已经开始了。尤其是去年资管新规对多层嵌套明令禁止,要求资产管理产品可以再投资一层资管产品。如今,资管新规落地已经一年多时间,“去通道、破刚兑、去资金池”使得通道业务和非标业务受到较大冲击,资产规模大幅缩水。数据显示,2018年,信托公司整体盈利水平出现负增长,为近十年首次出现的情况,超过六成信托公司盈利下滑。

“用来套利的通道肯定是不受鼓励的。”有业内人士分析表示,禁通道的原因在于有些资金以通道的方式,从信托走了一圈以后,并没有创造价值,“不劳而获”的信托还从中拿到了通道费,尽管通道费较低,只有万分之一或万分之二。

回归本源发力转型 信托机构前景可期

在严监管下,房地产信托规模受限,再加上资管新规落地后,此前信托行业“躺赢”的通道业务不断收缩,监管套利空间也逐步缩小。信托公司原有的商业模式面临挑战,进入了新一轮转型期。

“资管新规的要求并不是把各种真正的渠道堵死,而是把这种类信贷、资金池的模式打破。”中国证监会原副主席屠光绍此前曾表示,但在打破通道的同时,要有更广阔的渠道。“这个渠道是从过去监管套利驱动,变为满足资产配置和各类投资需要驱动。”

华南某大型信托负责人认为,中长期来看,回归信托本源,培养核心能力,“包括投资、资金募集和投行能力。”在他看来,信托行业的前景仍然是光明的,信托在非标领域、在服务信托、家族信托、慈善信托等领域仍具有不可替代的作用。但他强调,核心能力的建设非一朝一夕能够完成,信托行业面临一个调整期。资深信托研究员袁吉伟也指出,信托公司要加快转型发展,增强专业水平和管理能力,优化业务结构,实现由粗放发展向高质量发展转变。

从资产投向、业务调整上看,在房地产信托业务发展受限后,不少信托公司加大对政信业务和消费金融业务的投入。据上海某信托人士透露,在政信领域,信托公司蜂拥前往长三角争抢业务,直接导致当地政信业务融资成本较上月下降一个点。

再以消费金融为例,多家信托公司正在热销的产品中 ,都有“消费信贷类集合资金信托计划”的身影。如最早涉猎消费金融业务的信托公司外贸信托,原来少涉猎消费金融的信托公司也加大发行此类产品,如渤海信托、云南信托等。据不完全统计,当前约有18家信托公司明确开展了消费金融信托业务,占比近三成。如去年底民生信托成立了消费金融业务部,上个月中信信托参股的消费金融公司成立,成为首家信托参股的消金公司。

有助贷机构对本报记者表示,正在与几家信托公司接触,未来将加大与信托公司的资金合作。此外,近日,外贸信托还上线了个人短期消费贷款APP,贷款产品有先先分期、先先阳光等,这也意味着信托从此前2B的助贷模式也开始迈向C端市场。